פסק-דין בתיק ע"א 1936/03

1.         לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופטת שושנה אלמגור) מיום 27.3.03 בת"א 117632/01, שדחה את מרבית תביעת המערערים והמשיבים שכנגד (להלן: " המערערים").

המשיבים והמערערים שכנגד (להלן: " המשיבים") ערערו בערעור שכנגד על שני נושאים: חיובם בתשלום פיצויים ואי חיוב המערערים בהוצאות משפט.

2.         רקע

(א)                המערערים 1, 2 ומר פייר פרז ז"ל (להלן: " המנוח") היו הבעלים של מחצית חלקה 50 בגוש 6956, שעליה היה בנוי בנין ברחוב זנגויל 14 בתל-אביב (להלן: " המקרקעין"). כל המערערים הם יורשי המנוח, תושבי צרפת ואזרחיה.

(ב)                 המערערים 1, 2 והמנוח (להלן: " המוכרים") התקשרו ביום 5.12.95 עם המשיבה 1 (להלן: " המשיבה"), חברה העוסקת בעבודות בניה ואדריכלות, בהסכם קומבינציה (נספח "א" להודעת הערעור; להלן: " ההסכם") שלפיו תבנה המשיבה בניין (להלן: " הבניין") על המקרקעין ועל חלקת קרקע הצמודה להם, והמערערים יהיו זכאים מתוכו לשלוש דירות וכן ל-25% מהשטח במרתף העליון ו-25% במרתף התחתון (להלן ביחד: " הנכס"). בתמורה התחייבו המערערים לשלם למשיבה 425,000 דולר. עוד הוסכם כי אם תאושר בנייה של שטחים נוספים על המקרקעין (להלן: " השטחים הנוספים") יהיו המערערים זכאים ל-25% מהם כנגד תשלום הוצאות הבניה. משיבים 3-2 ערבו להתחייבויות המשיבה.

(ג)                  המערערים, שסברו שהמשיבה הפרה את הסכם הקומבינציה כשלא השלימה את הבניה במועד, הגישו נגדה ונגד הערבים בשנת 2000 תביעה בסכום של 1,157,823 ש"ח, שבה תבעו פיצויים מוסכמים, הפסד דמי שכירות ראויים, הפסד שווי שטח בנוי שבגינו לא קיבלו תמורה, והפסד מס שבח ששילמו בעטיה של התנהגות המשיבה (כפי שעוד יובהר להלן).

(ד)                 בתביעה טענו המערערים שהמשיבה התחייבה להתחיל בבניה תוך 60 יום מיום קבלת היתר הבניה, ולסיימה תוך 24 חודשים מיום התחלתה (כאשר איחור של 3 חודשים אינו מהווה הפרה) - ולא עמדה בהתחייבויות אלו.

(ה)                המערערים ציינו בתביעה שבמהלך הבנייה נפתח נגדם תיק הוצאה לפועל למימוש משכנתה שהייתה רשומה על זכויותיהם במקרקעין לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן: " הבנק"), וראש ההוצאה לפועל מינה, ביום 21.6.99, כונס נכסים (להלן: " הכונס") למימוש זכויות הבנק בנכס. הזכויות אכן נמכרו, והמכירה אושרה ב-11.10.99. בעניין זה טענו המערערים, שעקב האיחור בהשלמת הבניה, חויבה המכירה במס-שבח, חיוב שלא היה חל אם היתה המשיבה מסיימת את הבנייה במועד, והדירה היתה נמכרת בפטור ממס שבח.

3.         פסק-דינו של בית משפט קמא

(א)       במחלוקת שניטשה בין הצדדים באשר למועד מתן היתר הבניה, שהרי לכתחילה הוצא היתר חלקי לחפירה ודיפון, ורק לאחר מכן הוצא היתר בניה כללי, קבעה השופטת הנכבדה שהמועד לתחילת הבנייה, על-פי הסכם הקומבינציה, היה אמור להימנות מיום מתן היתר הבנייה הכללי, ולא ממועד היתר הבנייה החלקי. מאחר שהיתר הבניה הכללי ניתן ביום 18.3.97, והמשיבה אכן החלה בעבודות בתוך 60 יום ממועד זה, הרי הייתה אמורה לסיים את הבנייה עד 18.5.99, בתוספת 3 חודשי איחור מותר, כך שזכות המערערים לפיצוי קמה רק ביום 18.8.99. טופס 4 המאשר את סיום הבנייה ניתן בפועל ביום 22.12.99, ולכן נקבע שהמשיבה אחרה בהשלמת הבניה.

(ב)        השופטת הנכבדה בחנה את משמעות מינויו של כונס הנכסים על זכויות המערערים, וקבעה שמיום המינוי (21.6.99) נכנס הכונס בנעלי המערערים, זכותם במקרקעין הופקעה, ולא נותרו עוד זכויות קנייניות בידיהם.

(ג)        על יסוד הקביעות האמורות מצאה השופטת הנכבדה שבידי המערערים נותרו, לאחר הכינוס, זכויות אובליגטוריות בלבד, מכוח הסכם הקומבינציה, והם זכאים לפיצוי רק בגין האיחור במסירה עד ליום מינוי כונס הנכסים (חודש ושבוע), דהיינו, 3,600 דולר. כל יתר הסעדים שתבעו המערערים נדחו, ולא ניתן צו להוצאות.

4.         טענות המערערים בערעור

(א)       המערערים טוענים שמינוי הכונס לא יצר עילה או הצדקה לשלילת זכויותיהם האובליגטוריות על-פי חוזה הקומבינציה, וחרף קביעת בית-משפט קמא בעניין מועד ההפרה (18.8.99), הם זכאים לפיצוי בגין 4 חודשי איחור ושלושה שבועות, ולא חודש ושבוע כפי שנקבע. דהיינו, 14,400 דולר ולא 3,600 דולר, כפי שנפסק.

(ב)        עוד טוענים המערערים, שבית משפט קמא טעה כששלל מהם את הזכות לדמי שכירות ראויים בגין אי מסירת 5 חנויות וזכויות במרתף, עד למועד אישור מכירת הזכויות (במשך חודש ושלושה שבועות).

(ג)        באשר לחיוב במס שבח, טוענים המערערים, שאם הייתה המשיבה משלימה את הבניה במועד הנקוב בחוזה, יכול היה הכונס למכור את הדירות בפטור ממס שבח.

(ד)        המערערים טוענים עוד שהמשיבה בנתה שטחים גדולים יותר משתוכנן מלכתחילה, והם היו זכאים ל-25% משטחי הבניה הנוספת, או, למצער, לשוויים כנגד תשלום עלות הבניה היחסית.

5.         טענות המשיבים בערעור

(א)        המשיבים תומכים בפסק דינו של בית משפט קמא מטעמיו. לטענתם, כלל זכויות המערערים בנכס, לרבות הזכויות בשטח הנוסף, הוקנו לכונס הנכסים על-פי החלטת ראש ההוצאה לפועל, והכונס מכר את כולן, כך שאין נפקא מינה אם ניתן היתר בנייה לשטח הנוסף, אם לאו.